Un petit coin de paradis… et un eldorado immobilier ?
Les Seychelles. Rien que le mot évoque des plages de sable fin, des eaux turquoise et une vie paisible au rythme des alizés. Mais derrière cette carte postale idyllique, ce petit État insulaire offre également des opportunités d’investissement immobilier à ne pas négliger. Alors, est-ce seulement une belle promesse de villégiature ou un vrai bon plan pour booster son patrimoine ? C’est ce que nous allons décortiquer ensemble, au fil d’exemples, de chiffres concrets et d’un zest d’expérience personnelle.
Pourquoi les Seychelles attirent les investisseurs ?
Commençons par le décor. Les Seychelles sont un archipel de 115 îles situées dans l’océan Indien, à environ 1 600 km à l’est de la côte africaine. Climat tropical, stabilité politique, fiscalité douce… le cadre est plus que séduisant pour poser quelques briques.
À titre personnel, je me suis intéressé aux Seychelles après une conversation avec un ami promoteur installé à Mahé. Il m’a lancé : « Tu sais Antoine, ici, les loyers saisonniers dépassent facilement 150 € par nuit pour un T2 bien placé… et les charges sont quasi inexistantes ». En bon curieux, j’ai creusé. Et il avait raison.
Les avantages fiscaux : un paradis (pas si) fiscal
Si les Seychelles ont longtemps eu la réputation de paradis fiscal, la législation a considérablement évolué pour répondre aux normes internationales. Toutefois, certains atouts fiscaux subsistent, et ils ne sont pas négligeables :
- Aucune taxe foncière pour les étrangers
- Pas de taxe sur les plus-values immobilières
- Faible imposition sur les revenus générés localement (environ 15 %)
- Pas d’IFI pour les résidents fiscaux français (sur biens détenus hors France)
Donc oui, investir aux Seychelles peut représenter une solution de diversification très intéressante dans une optique de rendement locatif ou de valorisation patrimoniale.
Qui peut acheter et dans quelles conditions ?
C’est souvent la première question que je reçois : « Peut-on réellement devenir propriétaire aux Seychelles en tant qu’étranger ? ». La réponse est oui, mais avec quelques subtilités à connaître.
Les étrangers peuvent acheter des biens immobiliers aux Seychelles, à condition d’obtenir une autorisation spéciale appelée « Sanction Presidentielle ». Cela peut paraître complexe, mais dans les faits, avec un bon accompagnement juridique, c’est une formalité. Le processus d’achat diffère légèrement selon qu’il s’agit :
- D’un bien sur le marché libre (notamment sur certaines zones de Mahé ou Praslin)
- D’un bien dans un projet immobilier approuvé dans les « Integrated Resorts Schemes » (IRS), souvent ciblés par les investisseurs étrangers
Point important : Le gouvernement impose souvent un droit de transfert (péage d’acquisition) situé entre 5 % et 12,5 % selon le type de bien. Cela entre dans le calcul de rentabilité à ne pas sous-estimer.
Quels types de biens disponibles ?
Les opportunités sont variées, et c’est là qu’il faut savoir ce que l’on cherche. Êtes-vous plutôt :
- Appartement moderne avec vue mer à Mahé, idéal pour la location de courte durée ?
- Villa luxueuse avec piscine sur les hauteurs de Praslin ?
- Terrain nu sur La Digue, pour développer votre propre projet dans quelques années ?
Les appartements en résidence sécurisée se vendent en moyenne autour de 3 000 à 5 000 €/m², tandis qu’une villa avec piscine peut facilement dépasser les 800 000 €. À titre d’exemple, un ami investisseur a récemment acquis un appartement de 70 m² à Eden Island pour 350 000 €, qu’il loue entre 140 à 180 € la nuit, avec un taux d’occupation annuel d’environ 65 %. Rentabilité brute avant charge : environ 10 %. Certes, on est loin des rendements papier-crayon en métropole, mais ici, tout est question de stratégie locative.
Location saisonnière ou résidentielle : que choisir ?
Quand il s’agit de rendement, deux stratégies s’opposent souvent. La location saisonnière semble naturellement la voie royale, notamment sur les plages de Mahé, mais aussi à La Digue (plus intime, mais très touristique).
Cela dit, il faut considérer quelques paramètres :
- La gestion locative à distance nécessite un relais local ou un service de conciergerie fiable (prévoir 20 à 30 % du revenu brut)
- Les pics de saison sont très rentables, mais la basse saison peut tirer les taux d’occupation vers le bas (notamment entre mai et août)
- L’usure prématurée du mobilier et des équipements due à la salinité de l’air peut engendrer des frais d’entretien plus fréquents
À l’inverse, la location résidentielle longue durée peut offrir une stabilité de revenus (avec des loyers plus proches de 1 000 à 1 500 €/mois pour un bien de qualité), mais des rendements souvent inférieurs à 6 %, voire 5 % net-net.
Mon conseil : Si vous cherchez à maximiser votre rendement, la courte durée est plus adaptée… mais exigeante. Pour un placement long terme patrimonial avec moins de gestion ? Préférez le résidentiel classique.
Quels risques ou contraintes ?
Impossible de parler d’investissement sans aborder les risques. Et ils existent, même sous les cocotiers :
- La dépendance touristique : en période de crise (pandémie, instabilité économique mondiale), les flux peuvent atteindre un arrêt brutal.
- Le cadre légal : bien qu’accessible, le processus juridique reste plus lourd qu’en France. D’où l’importance d’avoir un notaire ou agent local fiable.
- La revente : le marché reste relativement étroit, donc une sortie rapide n’est pas garantie. Il faut tabler sur un horizon d’investissement de moyen à long terme.
À noter également : la monnaie locale, la roupie seychelloise, peut fluctuer face à l’euro. Cela peut impacter vos rentrées locatives converties, même si nombre de locations touristiques sont facturées en devises fortes (euros ou dollars).
Financer un achat immobilier aux Seychelles : possible ?
La plupart des investisseurs font appel à leurs fonds propres, notamment pour éviter les complexités transfrontalières. Cependant, quelques banques locales accordent des crédits aux non-résidents, à condition d’avoir un apport solide (généralement 30 à 40 % minimum) et un profil fiscal clair.
L’alternative consiste à lever des fonds en France – par exemple via un prêt patrimoine ou hypothécaire – en garantissant un bien local. Cela reste toutefois réservé aux profils les plus solides financièrement et demande un bon montage.
Faut-il sauter le pas ?
Investir aux Seychelles, ce n’est pas juste acheter un peu de rêve en bord de mer. C’est un vrai projet immobilier avec ses avantages et ses contraintes. Pour celles et ceux qui cherchent à diversifier leur patrimoine avec une touche exotique, c’est un excellent levier. À condition d’être bien préparé, entouré, et de garder les pieds sur terre malgré le sable chaud.
Mon dernier passage aux Seychelles, en février, m’a confirmé une chose : la demande est bien réelle, notamment en segment luxe et location de courte durée. Les voyageurs sont prêts à payer pour un niveau de confort européen, dans un cadre tropical. Et les investisseurs avisés peuvent tirer leur épingle du jeu, à condition de ne pas se tromper de stratégie.
Alors, est-ce que les Seychelles sont faites pour vous ? À vous de voir. Mais si vous aimez conjuguer patrimoine et panorama, peut-être qu’il est temps de faire vos valises… ou au moins, de vous poser les bonnes questions.