Vous avez eu un coup de cœur pour une nouvelle maison, mais vous n’avez pas encore vendu votre résidence actuelle ? Voilà une situation que de nombreux acheteurs connaissent… Et dans ce cas de figure, le prêt relais est souvent la première solution mentionnée. Pourtant, cette formule, bien qu’utile, n’est pas toujours adaptée à tous les profils ni à toutes les situations.
Alors, que faire lorsqu’on souhaite financer un nouveau bien sans passer par un prêt relais ? Dans cet article, on explore ensemble plusieurs alternatives concrètes, parfois méconnues, mais qui peuvent vous offrir davantage de souplesse, de sécurité ou d’économies.
Petit rappel : pourquoi le prêt relais fait parfois hésiter
Le prêt relais est un crédit à court terme accordé par une banque pour permettre à un propriétaire d’acquérir un nouveau bien avant la vente de son logement actuel. Tentant, non ? Oui, mais… il implique aussi une certaine prise de risque. En effet, vous ne connaissez ni la date exacte ni le montant final de la revente. Et si votre bien tarde à se vendre — ou si vous devez baisser votre prix — cela peut rapidement devenir source d’angoisse financière.
Dans mon entourage, Marc, un ancien collègue, s’est retrouvé avec deux emprunts à gérer pendant plusieurs mois suite à une estimation trop optimiste de sa maison bretonne. Résultat : beaucoup de stress et quelques nuits blanches. C’est pourquoi certaines alternatives méritent d’être envisagées sérieusement.
Solution n°1 : Le prêt achat-revente
Le prêt achat-revente fonctionne un peu comme un prêt relais « amélioré ». En fait, il regroupe en un seul crédit la somme destinée à l’achat du nouveau bien et le remboursement du prêt en cours sur l’ancien bien. Une fois la vente réalisée, le montant obtenu vient alléger significativement la dette.
Ce type de financement a plusieurs avantages :
- Pas de double mensualité à gérer pendant la transition
- Souplesse sur la durée de revente du bien (jusqu’à 2 ans selon les banques)
- Une meilleure visibilité budgétaire
C’est une solution qui peut convenir si vous avez encore un prêt important sur votre logement actuel, mais que vous êtes confiants dans la vente prochaine (et au bon prix) de votre propriété.
Solution n°2 : La vente avec faculté de rachat (aussi appelée « vente à réméré »)
C’est une option peu connue du grand public… et pourtant ! La vente à réméré consiste à vendre momentanément son logement avec la possibilité de le racheter plus tard, généralement dans les 5 années suivantes. Cela permet de dégager vite des liquidités — par exemple pour financer un nouvel achat — tout en gardant une option de retour à la case départ si les circonstances le permettent.
Attention cependant : cette formule, entourée par le Code civil, nécessite de bien encadrer le contrat et de passer par un notaire ou un professionnel expérimenté. Elle s’adresse en particulier aux vendeurs en situation de transition ou confrontés à un besoin urgent de financement.
Un de mes contacts, Claire, a eu recours à cette stratégie quand elle a dû quitter en urgence Marseille pour un poste à Nantes. Elle a pu financer son nouveau toit tout en gardant une opportunité de rachat de son ancienne maison… qu’elle a finalement exercée deux ans plus tard.
Solution n°3 : Mobiliser son patrimoine
Avant de souscrire un nouveau crédit, avez-vous regardé du côté de vos ressources existantes ? Cela peut paraître évident, mais on y pense peu dans la précipitation d’un nouveau projet. Votre assurance vie, un PEA, un compte épargne retraite, voire un bien en location : autant d’éléments à interroger face à votre besoin de financement.
Les solutions possibles :
- Effectuer un rachat partiel sur un contrat d’assurance vie : après 8 ans, la fiscalité est douce et les fonds peuvent être rapidement disponibles
- Faire un prêt in fine adossé à votre capital (idéal si vos placements rapportent plus que le coût du crédit court terme)
- Utiliser une hypothèque temporaire sur un bien locatif pour obtenir un crédit sécurisé
Jean, un investisseur avisé rencontré sur un chantier de rénovation (oui, je parle souvent avec les autres pendant les pauses café !), a utilisé son contrat Madelin en garantie pour éviter un prêt relais classique. Résultat : moins de coûts, plus de contrôle.
Solution n°4 : La vente en viager ou en nue-propriété
Si vous êtes propriétaire d’un bien que vous n’habitez plus, ou partiellement (résidence secondaire), pourquoi ne pas envisager une vente en viager ou en nue-propriété ? Vous conservez l’usage — ou l’usufruit — tout en récupérant une somme significative dès la signature de l’acte de vente.
Ça ne convient pas à tout le monde, bien entendu. Mais pour certains profils, notamment des personnes plus âgées ou ayant un projet patrimonial bien défini, cela peut représenter une belle opportunité de se réorienter.
Et entre nous, avec le vieillissement de la population et la quête de placements sécurisés chez les investisseurs, ce type de montage revient doucement sur le devant de la scène. Les acheteurs potentiels sont là, reste à trouver le bon montage.
Solution n°5 : Emprunter de manière classique (si votre taux d’endettement le permet)
Dans certains cas, si vous êtes en CDI, sans prêt en cours ou avec un endettement faible, vous pouvez tout simplement envisager un prêt immobilier classique pour financer votre nouvelle acquisition… même sans vendre tout de suite votre ancien logement.
Les banques sont parfois ouvertes à ce scénario, surtout si :
- Le bien que vous vendez est attractif et estimé à un prix de marché
- Vous possédez un apport suffisament important pour rassurer l’établissement prêteur
- Vous démontrez un projet clair, cohérent… et réalisable
Certaines banques conditionneront l’accord à une mise en location du premier bien, d’autres demanderont simplement une estimation faite par un expert. C’est là qu’un bon courtier peut faire toute la différence pour négocier les bons leviers.
Dans mon cas, en 2019, c’est grâce à un dossier « béton » et un pilotage millimétré avec mon courtier que j’ai pu obtenir un crédit classique pour mon nouveau logement, avec un taux attractif et, cerise sur le gâteau, sans passer par la case prêt relais. Une bonne dose de sueur, mais beaucoup de satisfaction au final !
Deux pistes supplémentaires à considérer
Vous êtes encore hésitant ? Voici deux autres idées, que je rencontre de plus en plus souvent chez les investisseurs ou propriétaires avertis :
- La location avec option d’achat (LOA) : Si vous vendez un bien atypique ou situé dans une zone tendue, vous pouvez proposer à un acheteur potentiel de le louer avec option d’achat. Cela peut vous permettre de générer des revenus tout en préparant une vente différée.
- L’achat différé avec promesse unilatérale : Il est aussi possible de négocier avec le vendeur du nouveau bien une promesse d’achat avec un report à 6 ou 12 mois. Cela vous laisse le temps de vendre sereinement votre logement tout en sécurisant votre future acquisition.
Ces formules nécessitent bien sûr une bonne négociation et des professionnels compétents à vos côtés (notaire, agent immobilier, etc.), mais elles peuvent s’adapter à des projets un peu hors normes ou à des acheteurs désireux d’anticiper le marché.
Alors, prêt à sortir des sentiers battus ?
Comme vous pouvez le constater, le prêt relais n’est pas une fatalité. Il existe de nombreuses autres manières de financer l’achat de votre futur bien. L’essentiel, c’est de bien évaluer votre situation personnelle, vos objectifs et votre tolérance au risque.
Discutez avec votre banquier ou votre courtier, consultez des spécialistes en patrimoine ou en fiscalité. Et surtout, prenez le temps de poser sur la table toutes les cartes disponibles… Vous serez surpris.e de voir à quel point des solutions plus créatives ou personnalisées peuvent répondre à vos besoins, tout en allégeant la pression.
Et si vous avez vous-même vécu une expérience d’achat sans passer par le prêt relais, n’hésitez pas à m’en parler. J’adore découvrir de nouveaux parcours, et certains d’entre vous me donnent souvent des idées pour mes prochains articles !
