Réduire ses impôts grâce à des investissements immobiliers

Nombreux sont les Français qui cherchent à défiscaliser leurs revenus. Les niches fiscales sont cependant de moins en moins nombreuses et il devient difficile de s'y retrouver dans la profusion de lois fiscales. Compte tenu du risque de redressement fiscal, il est impératif pour les novices de faire assister par un fiscaliste ou un gestionnaire de patrimoine afin de réussir son optimisation fiscale. Ces professionnels disposent des compétences fiscales et patrimoniales adéquates permettant de guider les particuliers dans leurs choix. Pour certains d'entre eux, il sera intéressant de recourir à la défiscalisation immobilière.

Qu'est-ce que la défiscalisation immobilière ?

Il existe plusieurs dispositifs fiscaux efficaces en France. Les plus répandus étant les dispositifs Pinel et Malraux. Ce dernier est réservé aux contribuables les plus riches alors que le dispositif Pinel peut profiter plus largement aux contribuables.

Schématiquement, dans une opération de défiscalisation immobilière (Pinel), l'investisseur fait construire pour louer, en bénéficiant d'une réduction d'impôt, sous réserve de respecter les conditions posées par la loi. L'Etat, par les lois de défiscalisation, entend assurer la construction de logements neufs pour éviter des tensions sur le marché de l'immobilier. Il s'agit donc d'inciter les investisseurs à acheter des biens immobiliers neufs afin de les louer aux plus modestes.

La loi Pinel est un dispositif très intéressant pour le contribuable car la réduction d'impôt peut être portée à 18% du prix du bien en cas de location pour 9 années. La réduction d'impôt peut aller jusqu'à 6 000 euros par an pour une location d'une durée de 9 années. Bien entendu, le contribuable doit respecter des conditions tenant aux montants du loyer qui ne doivent pas dépasser des plafonds posés par la loi, en fonction de la zone de location. Le locataire doit répondre également à des conditions précises, tenant notamment à son revenu fiscal qui ne doit pas dépasser des plafonds annuels déterminés. A titre d'exemple, le revenu fiscal d'une personne seule ne doit pas dépasser 37k€ en zone A. Bien évidemment, le locataire ne doit pas dépendre du foyer fiscal du bailleur sous peine de perdre le bénéfice de la réduction d'impôt. Cependant, le locataire peut être un membre de la famille sans que cela remette en cause le dispositif fiscal.

Le gouvernement Macron a maintenu le dispositif Pinel pour une durée de quatre ans. Cependant, il a voulu le recentrer sur des zones tendues en termes de location. Certaines zones ne sont donc plus éligibles à la loi Pinel. Il s'agit des zones B2 et C. Il est donc nécessaire d'être vigilant sur le bien à acquérir afin de vérifier son zonage.

Quels sont les pièges à éviter pour réussir sa défiscalisation immobilière ?

L'investisseur court deux sortes de dangers : ceux de la promotion immobilière d'une part (attention aux arnaques, il est toujours préférable de prendre contact avec des experts de la defiscalisation et du droit immobilier), et ceux de la location d'autre part.

L'investisseur qui acquiert un immeuble neuf est soumis aux deux risques majeurs de la construction immobilière, celui d'un immeuble mal construit et celui d'un immeuble inachevé ou achevé avec retard. Raison pour laquelle il est important de s'entourer de professionnels connaissant le marché et disposant d'une expérience notable. L'acquéreur devra donc s'assurer que le promoteur dispose d'une garantie financière d'achèvement afin de sécuriser au maximum l'opération.

Le deuxième risque de l'investisseur tient à la location. L'absence de locataire est un risque redoutable pour les acquéreurs en défiscalisation. Car si le bien n'est pas loué dans l'année de son achèvement, l'avantage fiscal est perdu. L'important est d'acheter un bien dans une zone porteuse. Certaines villes françaises connaissent une demande locative importante comme Toulouse, Rennes ou encore Nantes, et la location ne semble pas être une problématique pour les investisseurs.

Vos commentaires